Earth-design

あなたの不動産の最善策を、一緒に考え、提案してゆきます

 

はじめに
実績
管理
補修・建替
物件選定、設計・施工
概論
 Ⅰ 良くある間違い
 Ⅱ リスク分散
 Ⅲ 投資ジャンルと適正利回りの検討

 

 はじめに

 
「投資は難しいと思われていますが・・」から始まる入門書をよく見かけます。
結論も似たり寄ったりで、「・・という訳で、あなたにも出来る」となる。
 
本当にそんなに簡単なものでしょうか?
 
それ以前の問題として、弊社が資産運用のコンサルティングを始めて以来、そうした“投資初心者”ではない、大地主や数億円の資産家、年収2千万超の人たちの大多数こそが間違えていたり、明確な投資指標を持ち合わせていないという様な驚くべき場面に出くわします。
 
だから投資は難しいとは言いませんが、逆にソコまで安易に試みて成功できる物でも無いでしょう。
 
 
本章では投資に関わる良くある間違いを引きつつ、いかにそれを改善するか。
何をどうすれば成功を導けるのかというポイントに力点を置き、まとめてゆこうと思います。
 
話が戻りますが、「投資は難しいと思われていますが・・」で始まる良くある書籍を読むよりも、投資初心者にとっても先人の失敗例を先に学んだ方がよほど有益でしょう。
 
失敗は世に溢れており、それを避けるだけで成功の確率は大きく上げることが出来るというものだろうと思います。
 
なお、不動産の運用に関して、チェックシートを提供しますので、後段もご一読いただき、ご活用いただければと思います
 
*地主記入シート →杉山PDF埋め込み →埋め込み後、イエスノーで計算できるように中島に依頼
 

良くある間違い

  
(1)銀行金利との比較
・昨今の銀行金利は1%を切ることがもはや自然なこととなっています。
・しかしよく考えればこれほど顧客を馬鹿にした話は無く、折角の微々たる金利がディスペンサーやら手数料で回収されていきます。
 
・スーパー定期0.01%。
 
・この借り入れ(銀行側から見た場合)条件が、シンプルに常軌を逸していると、感覚的に感じられる人が投資に成功する人だと思います。
・逆にここで、この0.01%を2倍にしようとか3倍にしようと考える人は、齊藤の私見ではあるものの、非常に投資に不向きな人だろうと思います。
 
・馬鹿げた物と優劣をどう比較しようが、そんなものには最初から意味など無いのです。
 
・銀行に預けておくより、借り上げ保証付きAP3%で回した方が有利だろう。
・これも大きな間違いです。
・先述の通り、比較の一方である銀行金利が前提条件として許容するに足りませんから、そういう馬鹿げた条件との比較にも意味が無いと言って良いでしょう。
 
・詳細は後述しますが、APメーカーの提案する8%とか10%の利回りには分母に土地費が含まれていないので、概ね34%程度のリターンしかないのです。
 
(2)固定資産税からの検討
・「土地を遊ばせておいても仕方が無いから、駐車場で固定資産税分くらい稼ごう」
・これも間違いです。
 
・固定資産「税」の話だから土地にまつわる税金をまとめてみましょう。
 
・固定資産税及び都市計画税:保有
・譲渡所得税:売却
・相続税:保有、相続
 
・言うまでも無く土地の態様に関しては保有するか売却するかの二択となります。
・こうした非常にシンプルな視点を複雑な思考を展開できる人ほど見落とす物です。
・そして保有であれ売却であれ、大きな課税は②と③であり、①では決してありません。
 
・つまり土地に係る税務対策を検討する場合、絶対に考慮しておかなければならない課税は②と③であり、①に対応できることにはほとんど意味が無いのです。
・もっと掘り下げて言えば、その土地を固都税を回収する程度の低レベルで運用しなければ、その土地の固都税の支払いに苦慮するのであれば、むしろその土地を保有するに足る所得が得られていない状況なのだと認識すべきでしょう。
 
(3)地主の80%が間違っている不動産利回り計算
・先述の通り、地主に対してAPメーカーが提案する、810%の利回りには、十中八九、土地費が入っていません。
・「土地は持っているので、銀行借り入れは建物分だけで済みます」
・これは詐欺の様な説明です。
 
・言うまでも無く建物(AP)を建てれば、その土地は自由度を失います。
・ここもこれまでと同様、こうしたシンプルな視点がとても重要です。
 
・不動産と呼称される土地が自由度を失うと言うことは、処分(動産)のハードルが一気に上がると言うことを意味します。
・つまりそこに、土地の価値である1億円が眠ってしまうわけで、この土地を売却して現金1億円に置き換えて、その現金を運用すると言うことが出来なくなるのです。
・よってAP投資の利回り計算をするならば、土地は時価評価して分母に加えなければ正しい計算は求められません。 *詳細後述
 
・おそらくは80%以上の地主が間違えており、だから80%の投資が成功していない最大の理由でしょう。もっとも自身が失敗していると認識できている地主は、その中にほとんどいないでしょうが。
 
*新築時点利回りで6%回れば、ほぼほぼその事業は合格と言って良いでしょう。
 
(4)中古不動産の誤解
・新築6%と言いましたが、中古では一気に10%、20%と言った数字が飛び交います。
・建物が減価償却し、建物の資産価値が毀損するため、分母が大幅に小さくなるからです。
 
・「中古でも15%あれば、何か無ければ新築4%より儲けが大きいはず」
 ・これが間違いです。
 
・まずそもそも「何か無い」保証がありません。
・また、大きいはずと言うのは不測の事態が予測できないから計算できないため推測形になっているだけで、それは要するに物を考えていないと言うことと同じです。
・「だから投資は難しいとは言わないが、逆にソコまで安易に試みて成功できる物でも無い」
・冒頭書いた通り、しっかり考えないで成功できるほど甘い物でも無いと思います。
 
・正しい計算の一つの方法は、中古を新築に変換して計算することです。
 
・ご存じの通り、不動産の評価手法には三通りの方法が我が国では採用されていますが、原価法の計算方法を引用して、その建物の再調達原価を計算すれば新築の設定になります。
・その利回りが6%とか5%を超えられるかどうかが、その中古を購入すべきかどうかの一つの指標になり得るでしょう。
 
(5)オレが死んだらこの土地を売って相続税に充てろ
・別頁に詳しく書きましたが、不動産というのは急いだ方が損をするように出来ています。
・ここでもシンプルに考えてみて下さい。
 
・相続税の納税が10ヶ月後に迫り、困っている状態の売主に対し、少しでも安く購入をしたい買主がどういう交渉を仕掛けてくるでしょう。
・逆に相続発生前に、余裕を持ち、売れないなら今すぐに現金化する必要はないという状況の売主は、買主との交渉にどういうスタンスで望めるでしょう?
・いずれの立場が不動産を有利に売却できるのかは簡単に想像できるはずです。
 

リスク分散

 
・リスク分散という言葉は投資の局面に限らず、日常的に良く使われます。
・リスクを一カ所に集中しないことで結果、リスクの低減を図るという考え方ですね。
・しかしでは不動産・・・投資におけるリスク分散とはどういうものでしょう。
・ざっと書き連ねただけでもいくつかの種類、観点があると思います。
・ここでは以下の三点に関して説明してゆきます。
 
(1)項目分散
(2)時間分散
(3)エリア分散
 
 (1)項目分散
・投資先を不動産、定期預金、投資信託、為替、株式、債券、金等という風に「不動産」「金融資産」「現物投資」等々に分散する方法です。
・これは確かに一定の効果があることは否定しません。
・しかしジャンルが違えば各々に含まれるリスクも大小が変わってきます。
・その指標として利回りにより、ハイリスクでもハイリターンなのか、ローリスクだからローリターンで良いのかという判断がなされなければなりません。
 
・代表的な話として、ローリスクローリターンの物に定期預金があると思いますが、先述したとおり昨今の定期預金金利はそもそも常軌を逸しており、投資対象として不適格であるとの考え方が一般的だろうと思います。
・だからこそ、行き場を失った資金が多くの金融商品に流れ込むという減少が起こっています。
 
・一方、ハイリスクハイリターンの典型が株式取引であると言われてきました。
・ハイリスクの意味は元本保証がされず、極論した場合、出資金が0になる可能性まであるということですが、これも極端で、ここまで元本が毀損することは取引全体から見ればごくわずかな不幸なケースに過ぎないでしょう。
・とはいえ、ハイリスクなのは間違いないわけですから、不動産投資よりも大きな利回りが提示されないと、リスクを負って投資する意味が実は無いのです。
 
・不動産はこうした比較の中で良く、ミドルリスクミドルリターンと説明されル場合が多いです。
・でも実務上はもっと違った特性があり、株式に代表されるハイリターン商品がハイリスクである以上、まとまった金額の投資は不動産に対してしか実施することが難しいという部分があるでしょう。
 
・ここは個人の資産内訳にもよりますが、分かりやすく1億円の資産を持っている人の投資配分として、ハイリスク商品にはせいぜい1020%という投資方針が健全というものでは無いでしょうか。
・残りの8千万円をどこに持って行くかとなれば、実は不動産しか残っていないというような仕組みになっています。
 
・一定の資産規模になった多くの人が、住宅も含めて、ほぼ必ず動産を所有しているという現実が、この状況を端的に証明していると思います。
 
 
・以上まとめてきた通り、投資項目によるリスク分散は当然に有効なのですが、資産が一定規模を超えてしまえば、不動産は除外が難しいジャンルなのです。
・よって以下はその不動産において有効に機能するであろうリスク分散について説明を続けます。 
 
(2)時間分散
・身の回りの駅徒歩圏などに、同一オーナーと思われるAPがある時期に一気に多数棟、供給されるようなケースを目にした方もあると思います。
・多くは相続対策のため、建てざるを得ない状況による場合が多いでしょうが、当然に負っているリスクは大きくなります。
 
・自分が同時にAPを建設したのですから、入居者の募集は同時期となります。
・自らの物件が競合して賃料を引き下げざるを得ないという状況は見えています。
・また、同時に建設したAPは同時に同じようなところが痛み、補修が必要となります。
 
・複数棟の建設時期がずれていれば、例えばある程度老朽化した最初のAPの補修を、賃料が下落し始めた当該APの売上から無理に拠出するのではなく、時期をずらした後発の賃料が潤沢に売り上がるAPの賃料から捻出するという資金のやりとりも可能になります。
 
(3)エリア分散
・もっともありがちでもっともリスクを負うであろう投資方法は、自宅周辺や同一駅勢圏に何棟ものAPを保有するという投資法でしょう。
・阪神淡路大震災や東日本大震災以前であれば、こうしたリスクに想像が及ばないことも無理は無いのかもしれません。
・一極集中型の投資は、確かに管理も楽であるというメリットも無くはありません。
・しかし、人知を越える震災やゲリラ豪雨、竜巻、大雪などの異常気象も含めた災害に対応するためには、我々人間の側が投資対象を物理的に離隔するという発想を持つべきでは無いでしょうか。
・ちなみに弊社では設立の2000年以降、一貫して地元鎌倉の住宅取得向け顧客に対しても、海一列目等の土地購入には慎重を期するよう注意喚起をしてきました(むしと明確な反対と言ってもいいかもしれません)。
 
・投資という側面で考えてみても、災害リスクに関する視点は今以上に注視されるべきなのだろうと思います。
 

投資ジャンルと適正利回りの検討

  
(1)正しい利回り計算の方法
・言うまでも無く、金利は預貯金額(銀行に対する投資額)に対する利子の割合です。
・金融商品の場合にはそれが利回りとなります(配当/商品購入金額)。
 
・これを不動産に置き換えれば、利回りは 年間賃料/不動産の投資額
 という数式になります。
 
・ところが先のも触れた通り、多くのデベロッパーの提案が「年間賃料/建物の投資額=利回り」となっています。
・理由は勿論、その方が見かけ上の利回りの数字を大きく出来るからなのですが、言うまでも無く、正しく預貯金や金融商品との有利不利を比較するためには、数式は以下の通りでなければなりません。
 
年間賃料/不動産の投資額(土地費+建物費)=利回り
 
・そもそも論として、こうした当たり前の説明が漏れている事業者の、担当者をまず疑いましょう。
 
(2)銀行金利、金融商品利回りとの比較
1%を切るような昨今の銀行金利がおかしいということは先述の通りです。
・金融商品には見込み、目論見利回り10%とか20%というものもあります。
 
・ここでまず考えるべきは、いくら預貯金が安全だからといって、社会常識を逸脱した投資を行って良いのかどうかです。
・また一方、金融商品に関しては一度で良いので、成果が見込み、目論見通りになっているか必ず確認をする必要があるでしょう。
・株式や投資信託、ETFも、購入するだけして検証をしないという方は、実は事情に多いと思います。
 
・大切なお金の運用の検討です。最低限、こうした準備や検証は必要とお考え下さい。