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あなたの不動産の最善策を、一緒に考え、提案してゆきます

 

良くある間違い
リスク分散の考え方と定義
投資ジャンルと適正利回りの検討
エリア分散
 
 はじめに


「投資は難しいと思われていますが・・」から始まる入門書はよく見かける。
結論も似たり寄ったりで、「・・という訳で、あなたにも出来る」となる。
 
本当にそんなに簡単なものだろうか?
 
それ以前の問題として、弊社が資産運用のコンサルティングを始めて以来、そうした“投資初心者”ではない、大地主や数億円の資産家、年収2千万超の人たちの大多数こそが間違えていたり、明確な投資指標を持ち合わせていないという様な驚くべき場面に出くわす。
 
だから投資は難しいとは言わないが、逆にソコまで安易に試みて成功できる物でも無い。
 
本章では投資に関わる良くある間違いを引きつつ、いかにそれを改善するか。
何をどうすれば成功を導けるのかというポイントに力点を置き、まとめてゆこうと思う。
 
話が戻るが、「投資は難しいと思われていますが・・」で始まる良くある書籍を読むよりも、投資初心者にとっても先人の失敗例を先に学んだ方がよほど有益であろう。
 
失敗は世に溢れており、それを避けるだけで成功の確率は大きく上げることが出来るというものだろう。 


良くある間違い
 
(1)銀行金利との比較
・昨今の銀行金利は1%を切ることがもはや自然なこととなっている。
・しかしよく考えればこれほど顧客を馬鹿にした話は無く、折角の微々たる金利がディスペンサーやら手数料で回収されている。
 
・スーパー定期0.01%。
 
・この借り入れ(銀行側から見た場合)条件が、シンプルに常軌を逸していると、感覚的に感じられる人が投資に成功する人だろう。
・ここでこの0.01%を2倍にしようとか3倍にしようと考える人は、齊藤の私見ではあるものの、非常に投資に不向きな真面目すぎる人だろうと思う。
 
・馬鹿げた物と優劣をどう比較しようが、そんなものには最初から意味など無いのである。
 
・銀行に預けておくより、借り上げ保証付きAP3%で回した方が有利だろう。
・これは大きな間違いである。
 
*詳細は後述しますが、APメーカーの提案する8%とか10%の利回りには分母に土地費が含まれていないので、概ね34%程度のリターンしかありません。
 
(2)固定資産税からの検討
・「土地を遊ばせておいても仕方が無いから、駐車場で固定資産税分くらい稼ごう」
・間違いである。
 
・固定資産「税」の話だから土地にまつわる税金をまとめてみよう。

  • 固定資産税及び都市計画税:保有
  • 譲渡所得税:売却
  • 相続税:保有、相続

 
・言うまでも無く土地の態様に関しては保有するか売却するかの二択となる。
・こうした非常にシンプルな視点を高度な思考を展開できる人ほど見落とす物である。
・そして保有であれ売却であれ、大きな課税は②と③であり、①では決して無い。
 
・つまり土地に係る税務対策を検討する場合、絶対に考慮しておかなければならない課税は②と③であり、①が回せることにはほとんど何の意味も無い。
・もっと掘り下げて言えば、その土地を固都税を回収する程度の低レベルで運用しなければ、その土地の固都税の支払いに苦慮するのであれば、むしろその土地を保有するるに足る所得が得られていない状況なのだと認識すべきだろう。
 
(3)地主の80%が間違っている不動産利回り計算
・地主に対してAPメーカーが提案する、810%の利回りには、十中八九、土地費が入っていない。
・「土地は持っているので、銀行借り入れは建物分だけで済みます」
・これは詐欺の様な説明であろう。
 
・言うまでも無く建物(AP)を建てれば、その土地は自由度を失う。
・ここもこれまでと同様、こうしたシンプルな視点がとても重要だ。
 
・不動産と呼称される土地が自由度を失うと言うことは、処分(動産)のハードルが上がると言うことを意味する。
・つまりそこに、土地費1億円が眠ってしまうわけで、この土地を売却して現金1億円に置き換えて、その現金を投資すれば利回りが得られる。
・よってAP投資の利回り計算をするならば、土地は時価評価して分母に加えなければ計算が間違う。
 
・おそらくは80%以上の地主が間違えており、だから80%の投資が成功していない。
・もっとも自身が失敗していると認識できている地主は、その中にほとんどいない。
 
<サムネイル>
*新築時点利回りで6%回れば、ほぼほぼその事業は合格と言って良い。
 
(4)中古不動産の誤解
・新築6%と言ったが、中古になるとこれが一気に10%、20%と言った話が飛び交う。
・建物が減価償却し、建物の資産価値が既存するため、分母が大幅に小さくなるからだ。
 
・「中古でも15%あれば、何か無ければ新築4%より儲けが大きいはず」
 
・これが間違いである。
 
・まずそもそも「何か無い」保証が無い。
・また、大きいはずと言うのは不測の事態が予測できないから計算できないため推測形になっているだけで、それは要するに物を考えていないと言うことだろう。
・「だから投資は難しいとは言わないが、逆にソコまで安易に試みて成功できる物でも無い」
・冒頭書いた通り、しっかり考えないで成功できるほど甘い物でも無い。
 
・正しい計算の一つの方法は、中古を新築に変換して計算することである。
 
・ご存じの通り、不動産の評価手法には三通りの方法が我が国にはあるが、原価法の計算方法を引用して、その建物の再調達原価を計算すれば良い。新築の設定になる。
・その利回りが6%とか5%を超えられるかどうかが、その中古を購入すべきかどうかの一つの指標になり得るのである。
 
(5)オレが死んだらこの土地を売って相続税に充てろ
・その家族の状況や事情を含めて考察すれば、到底、充てられない。