Earth-design

あなたの不動産の最善策を、一緒に考え、提案してゆきます
 

良くある間違い

  
(1)銀行金利との比較
・昨今の銀行金利は1%を切ることがもはや自然なこととなっています。
・しかしよく考えればこれほど顧客を馬鹿にした話は無く、折角の微々たる金利がディスペンサーやら手数料で回収されていきます。
 
・スーパー定期0.01%。
 
・この借り入れ(銀行側から見た場合)条件が、シンプルに常軌を逸していると、感覚的に感じられる人が投資に成功する人だと思います。
・逆にここで、この0.01%を2倍にしようとか3倍にしようと考える人は、齊藤の私見ではあるものの、非常に投資に不向きな人だろうと思います。
 
・馬鹿げた物と優劣をどう比較しようが、そんなものには最初から意味など無いのです。
 
・銀行に預けておくより、借り上げ保証付きAP3%で回した方が有利だろう。
・これも大きな間違いです。
・先述の通り、比較の一方である銀行金利が前提条件として許容するに足りませんから、そういう馬鹿げた条件との比較にも意味が無いと言って良いでしょう。
 
・詳細は後述しますが、APメーカーの提案する8%とか10%の利回りには分母に土地費が含まれていないので、概ね34%程度のリターンしかないのです。
 
(2)固定資産税からの検討
・「土地を遊ばせておいても仕方が無いから、駐車場で固定資産税分くらい稼ごう」
・これも間違いです。
 
・固定資産「税」の話だから土地にまつわる税金をまとめてみましょう。
 
・固定資産税及び都市計画税:保有
・譲渡所得税:売却
・相続税:保有、相続
 
・言うまでも無く土地の態様に関しては保有するか売却するかの二択となります。
・こうした非常にシンプルな視点を複雑な思考を展開できる人ほど見落とす物です。
・そして保有であれ売却であれ、大きな課税は②と③であり、①では決してありません。
 
・つまり土地に係る税務対策を検討する場合、絶対に考慮しておかなければならない課税は②と③であり、①に対応できることにはほとんど意味が無いのです。
・もっと掘り下げて言えば、その土地を固都税を回収する程度の低レベルで運用しなければ、その土地の固都税の支払いに苦慮するのであれば、むしろその土地を保有するに足る所得が得られていない状況なのだと認識すべきでしょう。
 
(3)地主の80%が間違っている不動産利回り計算
・先述の通り、地主に対してAPメーカーが提案する、810%の利回りには、十中八九、土地費が入っていません。
・「土地は持っているので、銀行借り入れは建物分だけで済みます」
・これは詐欺の様な説明です。
 
・言うまでも無く建物(AP)を建てれば、その土地は自由度を失います。
・ここもこれまでと同様、こうしたシンプルな視点がとても重要です。
 
・不動産と呼称される土地が自由度を失うと言うことは、処分(動産)のハードルが一気に上がると言うことを意味します。
・つまりそこに、土地の価値である1億円が眠ってしまうわけで、この土地を売却して現金1億円に置き換えて、その現金を運用すると言うことが出来なくなるのです。
・よってAP投資の利回り計算をするならば、土地は時価評価して分母に加えなければ正しい計算は求められません。 *詳細後述
 
・おそらくは80%以上の地主が間違えており、だから80%の投資が成功していない最大の理由でしょう。もっとも自身が失敗していると認識できている地主は、その中にほとんどいないでしょうが。
 
*新築時点利回りで6%回れば、ほぼほぼその事業は合格と言って良いでしょう。
 
(4)中古不動産の誤解
・新築6%と言いましたが、中古では一気に10%、20%と言った数字が飛び交います。
・建物が減価償却し、建物の資産価値が毀損するため、分母が大幅に小さくなるからです。
 
・「中古でも15%あれば、何か無ければ新築4%より儲けが大きいはず」
 ・これが間違いです。
 
・まずそもそも「何か無い」保証がありません。
・また、大きいはずと言うのは不測の事態が予測できないから計算できないため推測形になっているだけで、それは要するに物を考えていないと言うことと同じです。
・「だから投資は難しいとは言わないが、逆にソコまで安易に試みて成功できる物でも無い」
・冒頭書いた通り、しっかり考えないで成功できるほど甘い物でも無いと思います。
 
・正しい計算の一つの方法は、中古を新築に変換して計算することです。
 
・ご存じの通り、不動産の評価手法には三通りの方法が我が国では採用されていますが、原価法の計算方法を引用して、その建物の再調達原価を計算すれば新築の設定になります。
・その利回りが6%とか5%を超えられるかどうかが、その中古を購入すべきかどうかの一つの指標になり得るでしょう。
 
(5)オレが死んだらこの土地を売って相続税に充てろ
・別頁に詳しく書きましたが、不動産というのは急いだ方が損をするように出来ています。
・ここでもシンプルに考えてみて下さい。
 
・相続税の納税が10ヶ月後に迫り、困っている状態の売主に対し、少しでも安く購入をしたい買主がどういう交渉を仕掛けてくるでしょう。
・逆に相続発生前に、余裕を持ち、売れないなら今すぐに現金化する必要はないという状況の売主は、買主との交渉にどういうスタンスで望めるでしょう?
・いずれの立場が不動産を有利に売却できるのかは簡単に想像できるはずです。