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あなたの不動産の最善策を、一緒に考え、提案してゆきます
 

リスク分散

 
・リスク分散という言葉は投資の局面に限らず、日常的に良く使われます。
・リスクを一カ所に集中しないことで結果、リスクの低減を図るという考え方ですね。
・しかしでは不動産・・・投資におけるリスク分散とはどういうものでしょう。
・ざっと書き連ねただけでもいくつかの種類、観点があると思います。
・ここでは以下の三点に関して説明してゆきます。
 
(1)項目分散
(2)時間分散
(3)エリア分散
 
 (1)項目分散
・投資先を不動産、定期預金、投資信託、為替、株式、債券、金等という風に「不動産」「金融資産」「現物投資」等々に分散する方法です。
・これは確かに一定の効果があることは否定しません。
・しかしジャンルが違えば各々に含まれるリスクも大小が変わってきます。
・その指標として利回りにより、ハイリスクでもハイリターンなのか、ローリスクだからローリターンで良いのかという判断がなされなければなりません。
 
・代表的な話として、ローリスクローリターンの物に定期預金があると思いますが、先述したとおり昨今の定期預金金利はそもそも常軌を逸しており、投資対象として不適格であるとの考え方が一般的だろうと思います。
・だからこそ、行き場を失った資金が多くの金融商品に流れ込むという減少が起こっています。
 
・一方、ハイリスクハイリターンの典型が株式取引であると言われてきました。
・ハイリスクの意味は元本保証がされず、極論した場合、出資金が0になる可能性まであるということですが、これも極端で、ここまで元本が毀損することは取引全体から見ればごくわずかな不幸なケースに過ぎないでしょう。
・とはいえ、ハイリスクなのは間違いないわけですから、不動産投資よりも大きな利回りが提示されないと、リスクを負って投資する意味が実は無いのです。
 
・不動産はこうした比較の中で良く、ミドルリスクミドルリターンと説明されル場合が多いです。
・でも実務上はもっと違った特性があり、株式に代表されるハイリターン商品がハイリスクである以上、まとまった金額の投資は不動産に対してしか実施することが難しいという部分があるでしょう。
 
・ここは個人の資産内訳にもよりますが、分かりやすく1億円の資産を持っている人の投資配分として、ハイリスク商品にはせいぜい1020%という投資方針が健全というものでは無いでしょうか。
・残りの8千万円をどこに持って行くかとなれば、実は不動産しか残っていないというような仕組みになっています。
 
・一定の資産規模になった多くの人が、住宅も含めて、ほぼ必ず動産を所有しているという現実が、この状況を端的に証明していると思います。
 
 
・以上まとめてきた通り、投資項目によるリスク分散は当然に有効なのですが、資産が一定規模を超えてしまえば、不動産は除外が難しいジャンルなのです。
・よって以下はその不動産において有効に機能するであろうリスク分散について説明を続けます。 
 
(2)時間分散
・身の回りの駅徒歩圏などに、同一オーナーと思われるAPがある時期に一気に多数棟、供給されるようなケースを目にした方もあると思います。
・多くは相続対策のため、建てざるを得ない状況による場合が多いでしょうが、当然に負っているリスクは大きくなります。
 
・自分が同時にAPを建設したのですから、入居者の募集は同時期となります。
・自らの物件が競合して賃料を引き下げざるを得ないという状況は見えています。
・また、同時に建設したAPは同時に同じようなところが痛み、補修が必要となります。
 
・複数棟の建設時期がずれていれば、例えばある程度老朽化した最初のAPの補修を、賃料が下落し始めた当該APの売上から無理に拠出するのではなく、時期をずらした後発の賃料が潤沢に売り上がるAPの賃料から捻出するという資金のやりとりも可能になります。
 
(3)エリア分散
・もっともありがちでもっともリスクを負うであろう投資方法は、自宅周辺や同一駅勢圏に何棟ものAPを保有するという投資法でしょう。
・阪神淡路大震災や東日本大震災以前であれば、こうしたリスクに想像が及ばないことも無理は無いのかもしれません。
・一極集中型の投資は、確かに管理も楽であるというメリットも無くはありません。
・しかし、人知を越える震災やゲリラ豪雨、竜巻、大雪などの異常気象も含めた災害に対応するためには、我々人間の側が投資対象を物理的に離隔するという発想を持つべきでは無いでしょうか。
・ちなみに弊社では設立の2000年以降、一貫して地元鎌倉の住宅取得向け顧客に対しても、海一列目等の土地購入には慎重を期するよう注意喚起をしてきました(むしと明確な反対と言ってもいいかもしれません)。
 
・投資という側面で考えてみても、災害リスクに関する視点は今以上に注視されるべきなのだろうと思います。