第2章 品薄ならば掘り起こす。定石通りの現地移住

(3)「登記簿調査」・・・本件では物件探索エリアが限定されたので当該範囲内の空地等を調査することになった

 登記簿謄本に記載されている事項は公開情報である。しかしその調査からは、
(1)所有者の氏名・住所、(2)借入金の額(総額と言うことではなく抵当権等の規模)、(3)差し押さえの有無等々、極めて一般社会では個人情報に位置づけられるほどの情報がわかる。アース・デザインではこうした有益な公開情報を活用、その後の土地取得交渉に役立てている。

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平成15年12月

齊藤→Yo様  
登記簿調査ですが、例の絶景ポイント周辺と最初の空き地周辺、カウントしたところ、一気にやると2万円弱かかると思いますが、進めて良いでしょうか?(1筆千円)、火曜日に取得予定ですのでそれまでにご指示いただければと思います。どうぞよろしくお願いします。
Yo様→齊藤  
ご手配、ありがとうございます。また本日は長時間にわたりありがとうございました。とてもワクワクできました。調査費用、了解です。進めてくださいませ。よろしくお願いいたします。
           
Yo様→齊藤   
先日ご紹介いただいた片瀬山一丁目××の物件、あれからカミさんと話していて、かなーりいいのではないか、という気がしてきております。現状だと、車庫の部分に大幅な改修が必要そうなのですが、あの眺望は、今まで片瀬山を見てきてこれ以上ない位のレベルでした。
予算オーバーではあるので、販売価格が少しでも下がるに越したことはないのですが借り入れの目処さえ立てばなんとか行けそうです。建物は、大幅リフォーム、ではなくやはり建て替えたいです。(現状の建物も、築18年になるのですね)
あと、あの斜面の上の荒れ放題の二つの土地も、眺望と言う点ではかなり期待できるという印象です。もし、地主に売る意志があり、土地代が、期待以上に安ければ、こちらにする可能性も捨て切れません。よろしくお願いいたします。
齊藤→Yo様    
本日、登記簿取得しました。一丁目の物件について分かったことは、一切、借入がないということです。よって、この物件で有れば価格交渉は難しいでしょう。逆に、どのくらいまで出せるかを計算し、指し値としてぶつけるのがよいと思います。単価自体、決して安いとは思わないのですが片瀬山の相場から考えて、眺望も考慮すれば足が速いかも知れません。今日は齊藤は夜11時過ぎには空きますので、もし、おそくてもよろしければお電話下さい。方針を打ち合わせたいと思います。
なお、他の物件については取りまとめにもう少し時間下さい。
それから、上記を購入という方向で進む場合、現在所有されているマンションの売却との関連はどうなりますでしょうか? こちらもお話ししたいと思います。よろしくお願いします。
Yo様→齊藤     
ご連絡ありがとうございます。後ほど電話いたします。
>一切、借入がないということです。
 なるほど。。少ない経験ではありますが、片瀬山物件を見てきた感想としては、あの眺望、広さでこの価格ならば良心的なほう、と感じております。
 理想的には、この冬から春にかけマンションを売りに出し、引き渡しを来夏、半年仮住まい(社員寮)でその間に建築、冬〜春に入居、というのが最高のシナリオです。引越時期にもよりますが、早めにマンションを売却したほうがいいのでしょうか。。社員寮が、7月頃にならないと入れないのでできればそこまで引っ張りたいのです。売るだけ売って、引き渡し時期相談、という感じでしょうか。
乱暴な計算ですが、マンションが5000万円前後で売れれば、残債を返し、諸費用を引いて2000万円程度残ります。それと数百万の自己資金があります。ま、これは引越やらにかかる諸経費用でしょうか。 土地建物合わせて8000〜8500(借り入れ6000)であれば生きてるうちに返せるかな。後ほど電話いたします。
Yo様→齊藤 
昨晩はありがとうございました。そうですよねぇ。売らなきゃ買えないですよねぇ。というわけで、売却の方も、よろしくお願いいたします。今のマンションの間取り図、周辺地図、登記簿など、速達で本日発送いたします。

【経過・・と言うわけで、物件探索と平行して所有物件の売却を進めることとなった】

齊藤→Yo様 
先日お願いしていた、所有者に対する「売却打診」、原案はできましたでしょうか?私から提案すると、
  • 片瀬山1丁目で不動産を探されているお客様がいます。
  • 希望宅地は海が遠望できる敷地です。
  • 購入希望価格は坪単価×円で、総額×円程度までです(上限有り)。
  • お客様は某有名広告代理店勤務です。
  • 物件の引渡時期はご相談に応じます。
  • 宅地のご売却をご検討の場合、是非、弊社までお声かけ下さい。
というような内容を、Yoさんの言葉で書くとうったえる物があると思います(子供の吹き出しで「お家を探しています」とやったことがあります)。  なお、もっと良い話があるかも知れませんので、内見よりもこの案内配布を急いではどうかと思います(作業途中の登記簿調査を見て下さい。抵当権のついている土地が結構あり、中には債務処理が急務と思える物もあります)。  今の物件が流れてしまう可能性もありますが、どのみちすぐにはこちらも動けません。いかがでしょうか?
齊藤→Yo様 
新規の検索結果です。葉山方面(長柄を除く)に検索エリアを拡大したので物件数が一気に増えました。なお、東伏見団地は海が見える物件が多いです。一色は海に近すぎるかも知れません。まずは、ご覧になっていただき、見学候補を検討しておいて下さい。
今後は以下のように進めて行きたいと考えていますが、Yo様のご意見が有れば頂きたいと思います。
  1. 現在のマンションを売りに出す
    (一ヶ月程度様子を見て減額を検討する・・ちょっとのんびりですが・・)
  2. 同時並行で「売却打診書面作成」→「配布(郵送を含む)」
  3. 片瀬山については1、2の状況如何で1丁目への内見申し込み等を検討する
  4. 3に並行してその他のエリアにも見学の範囲を拡大する
Yo様→齊藤 
売却打診の原案を書いてみました。こちらの情報などはどこまで開示すればいいのでしょうか(勤務先とか)。
また、売却希望者がいた場合の連絡先は、斉藤さん宛て、ということでいいのでしょうか。改善点などご指摘いただければ幸いです。

 突然の手紙、失礼いたします。

私、現在東京都内に住んでいる者ですが、引越しを検討しておりまして、ただ今こちらの片瀬山○丁目で不動産を探しております。

「海が遠望できる60〜70坪前後の土地」ということを選定の条件としています。購入希望価格は坪単価60万円以上で、総額6000万円程度までを考えております。

海の眺望は、二階から、ということでもかまいません。また、物件の引渡し次期などはご相談に応じます。もしも宅地のご売却をご検討でいらっしゃいましたら、お声をおかけいただければ幸いです。

 東京都目黒区碑文谷1-×-×-× Yo 03-×-×

齊藤→Yo様
お世話になります。説明不足で済みません。居住者への書面はアース・デザイン発で出し、不在地主には上記書面+Yo様からの手紙という感じでアプローチします。書面は以下のような感じでいかがでしょうか?

  

  1. 書面

  2. 【土地を探してるお客様がいます!!】
    お客様のプロフィールは以下の通りです。
    • 東京都内在住、大手広告代理店勤務
    • 片瀬山1丁目または5丁目で60坪以上
    • 一坪当たり60万円以上で購入検討(敷地条件により相談)
    • 予算総額6000万円程度(銀行ローン確認済)
    • 借家人、借地人つきの場合も対応いたします。
    •  (円満和解のための立ち退き料は当方にて負担いたします)
    • 引渡時期もご相談下さい

    「海」は、見えるところにまくので必要なかったですね。上記を再度、ご訂正いただき、よろしければ来週当たりに弊社の宣伝を兼ねて配布に行きたいと思います。

  3. 手紙
    「突然のお手紙、失礼いたします。
    私は現在東京都内に住んでいるYoと申す者ですが、片瀬山5丁目への引越しを検討しております。
    先日○○様が所有される宅地の近所の物件を見学に出かけたのですが、片瀬山5丁目1548-187の宅地が更地であることが分かりました。
    まことに不躾とは存じますが、○○様の素晴らしい宅地を、もしもお譲りいただければと考えお手紙する次第です。
    勝手ながらその際に私ども仲介業者アース・デザインが近隣に配布しました書面を、ご参考までに同封いたします。
    物件の引渡し次期などはご相談に応じますので、もしも宅地のご売却をご検討でいらっしゃいましたら、私どもにお声をおかけいただければ幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。
    東京都目黒区碑文谷1-×-×-× Yo」

なお片瀬山5丁目はともにいないので、1+2になります。1丁目はだいたい住んでいるので投げ込みですから、まずは1のみでいってみてはどうでしょうか?
*1丁目の不在地主はちょっと問題がありそうです。常盤の住所は分かったので、縁故を通じて調べてみます。この方へのアクションはそれからにしたいと思います。
*それから見学中にみつけた古家は多分所有者ではないと思います。あそこへの直接のアプローチは避けた方がよいでしょう。以上、よろしくご検討下さい。

齊藤→Yo様
お世話になります。登記簿調査が概ね完了しました。状況を住宅地図に落とした物は後日、打ち合わせの際にお見せします。概要コメントをまとめます。
  1. ○×様宅
    • 私達が見学したスロープを下って登るような場所です。
    • 眺望は良いと思います。
    • 問題は現時点で車両進入が出来ないことです。
    • この敷地は地図上からはTa様宅の一部を購入できれば車両進入が可能なように見えます。
    • 登記簿からは2億4千万円の抵当権が設定されています。
    • ×-×の筆は今回未取得なのでなんとも言えませんが、広さ次第で銀行の損切り物件になる可能性があります(注)。
    • 手間暇は係ります。
  2. ○×様宅
    • 住宅地図からはT片瀬山として共同住宅利用と思われます。
    • 現在の調査時点では購入は困難と判断すべきでしょう。
  3. ○×様宅
    • 一番、問題の有りそうな家族です。
    • ちょっとペンディングして人となりを調べてみます。
    • ただ、ここにも1億2千万円の抵当権が見つかりました。
  4. ○×様宅
    • 土地所有者の名称はNa様でした。
    • 下の畑との所有関係はありません。
    • 借地関係はあるかもしれません。
  5. ○×様宅
    • 後で駐車場にも同じ名前が出てきます。
    • おそらく、この辺りの地主であったと考えられます。
    • この畑の他にも下記駐車場等、空き地を保有している可能性があります。
    • あたってみても良いでしょう。
  6. ○×様宅
    • ここにも家庭事情がありそうです。
    • 住宅地図からは×会社を経営しているようです。
  7. ○×様宅
    • 一切抵当権等のないグループで、土地を売る理由は債権債務からは見あたりません。
    • 昭和47・48年(おそらく団地が造成された時期、ただしYa様は61年)に土地を購入しています。
    • したがって、高齢化等による転居希望はあるかも知れません。
  8. ○×様宅
    • 上記の通り。
  9. ○×様
    • 平成8年の債務設定は1千万円という規模からも住宅ローン(リフォーム)と見るのが適当ではないでしょうか?
    • 隣地との規模も適当なのですが、肝心の眺望がどうだったでしょうか?

以上、ご報告申し上げます。今回は第一回目の登記簿調査であり、

  1. 居住者の氏名及び居住地
  2. 土地利用の関係(権利関係)
  3. 債務の設定状況

を調査することが主な目的です。
この後、更に現地を見学の上、交渉の優先順位を決めて交渉に入りたいと思います。並行してチラシを配布して行くというのが、私の提案ですがいかがしましょうか(逆効果の場合もあり、Yo様が特にお気に召す物が有れば的を絞った方が良いかも知れません)? 場所によって対応方針に強弱をつけても良いと思います。 調査結果を添付いたしますのでお目通し下さい。

なお、今回の調査にて費用、26,500円程度かかりました(登記簿25通、公図3通)。今度お会いしたときに清算をお願いします。

Yo様→齊藤   
エキサイティングな資料、ありがとうございます。いろんなことがわかるものなのですね。×丁目の空き地二つ、結構広いのですね。総額は高くなりそうですねぇ。。
△丁目のXXは、現在売りに出ている家の並びですよね? 
今一度、斉藤さんのご説明を聞きながら、物件ごとの攻め方を決めさせていただきたいのですが、お会いできる日がありますでしょうか。。

平成16年1月

齊藤→Yo様   
お世話になります。決して急かしているわけではないのですが、ちょっとよさそうな物件が出てきたのでご案内いたします。たまたま別なお客様をご案内した際に写真を撮影したものです。
路線価をあたると55万円×200坪で1億円を超えますが5500万円です。
 
          
Yo様→齊藤    
昨晩はありがとうございました。
> ちょっとよさそうな物件が出てきたのでご案内いたします。
 すごい眺め!ですね。材木座、地図で見てみました。鎌倉の南になるのですね。
 駅は・・・鎌倉になるのでしょうか。ファクスもありがとうございました。アプローチの道が狭い感じでしょうか。ゴルフからのランクアップは危険?
次回、湘南方面に伺うときに、葉山も含め見ることができれば、とおもいます。ありがとうございました(^^)

平成16年02月

齊藤→Yo様    
七里ヶ浜ですが、凄いのがまた出てきました。写真、送ります。建物は外見のみですが、ちょっと手を入れるだけで使えそうです。この建物ならTo建築士にお願いすると面白いことになるかも知れません。
Yo様→齊藤    
これは・・・凄いですねぇ。。。7500−万、ですよね。。これ、週末見られますか?
予算オーバーですが、あまりにすごいので見てみたいです!
建物も、いい感じですね。いや、すごい。ありがとうございました。。
齊藤→Yo様    
先ほど片瀬山を検索してみましたが、新しい物件は出ていません。本件ですが、弊社HPの一覧表を見て下さい。まず
  1. 一年近く売っていて値下げもしていない(情報公開日からHP公開日までの計算と備考欄に記載がない)
  2. 坪単価が破格に高い(160万円ですか?? 鎌倉駅前が買えます)
がわかります。  このパターンには、
  1. 7,500で売れなければ絶対に売らない 
  2. 業者の値付けが悪く、誰にも相手にされず困っている
という人の二通りがあるものです。恐らくはこれだけのロケーションなので前者の可能性が高いですが、こちらはこちらで理論的に価格を積み上げて、指し値を入れていくというやり方も考えられます。
売り主は基本的に、自分の付けている数字に確信などないものです。
こちらが理屈を積み上げると納得する場合もあるし、そうすることが相手のためである場合も少なくありません。
本件はとても不便な場所ですが、七里ヶ浜の相場80万円よりも高めに100万円(4500万円)、建物は新しいので坪30万円くらいで1000万円、計5500万円〜6000万円くらいが私の数字です(これより高ければ材木にすればいいですよね?)。
Yoさんの手紙(本当に買います! というもの)+アース・デザインの蓄積データ で口説いてみるというのも一つの方法です。
齊藤→Yo様
  • 材木座の5500万円が4800万円に値下げです。いよいよ三月の競売がにおってきました。Yoさんに購入の意思がない場合、他のお客様に案内したい宅地なので、今日・明日でお返事下さい。
  • 稲村で添付の土地を見つけました。借地ですが、これも凄く見えそうです。
  • 片瀬山では添付の二つの物件が出てきました。片瀬山には物件がないのではなく、みんな6500万円以上になっています。
    4800万円は海が見えません。4800万円はチラシが公開されていないので業者から取り寄せ、海が見える場合、ご案内いたします。
齊藤→Yo様   
>片瀬山、期待
 残念ながら、海は見えません。
>材木座
 了解しました。それはそうと、前回、見学した宅地の感想というか、コメントをいただけませんでしょうか? アース・デザインでは今後、めぼしい全ての売り物件情報をHPに公開しようと考えているのですが、その中に、「お客様のコメント」というコーナーを設け、各々の方の意見も共有情報にして行きたいと思っています。
Yo様→齊藤   
こんばんは。お世話になっております。メンバー頁、鎌倉山、片瀬山とも、一気に拝見いたしました。画像を別途いただいた片瀬山×丁目の×は、一番初めに片瀬山を訪れたときに、「あ、こんなトコ空いてるじゃん♪」 と気軽に思った土地です(笑)  この土地も高そうですね・・・6000万位までで収まらないですかね・・・ 向かい側の、菜の花が咲いている方は分譲地ではないのでしょうかねぇ。。。 あぁ。やはり、こちら方面に住みたい、と思った最初の場所が片瀬山なので、できれば 片瀬山で見つかれば、ほんとうに最高です。。追加情報あれば、よろしくお願いいたします。  先日、Mi建築士さんにお会いしましたが、とてもフィーリングが合うような気がしました。ご紹介いただいた方は、どなたもいい方ばかりで迷ってしまうのですが。。。ありがとうございます。
齊藤→Yo様     
お世話になります。
>片瀬山
片瀬山の現況調査は現状の諸々が片づいたら行いたいと思っています。×丁目-×はその時に、他の宅地と一緒に追加調査の対象にしましょう(交渉等はしていませんね?)。
今度、お会いしたときにお伝えしますが、現状のアース・デザインの検索には上限価格がありません。つまり、片瀬山は極端に物件数が少ない地域であるということがいえます(各地域の売り物件のマッピングもはじめましたので今後お見せします)。
第一希望片瀬山は勿論、良いのですが、周辺の片瀬目白山とか鎌倉山も雰囲気を是非、掴んでいただき、候補となる宅地を検討し、それから片瀬山の価格検討をはじめると、よりシビアに価値観が形成できると思います。
まずは、お手紙の到着をお待ちします。
Yo様→齊藤     
お世話になります。
>片瀬山
片瀬山×丁目-×は何も問い合わせなどはしていません。空いてるのは理由があるんでしょうねぇぇ。。あと、葉山方面ですが、「葉山はリゾート地、というイメージでしたが、 海を望める、区画の綺麗な住宅地があることを初めて知りました。 立地や周辺環境はとても魅力的です。 ただ閑静である分、奥まっていて、駅までの道のりが我々には ちょっと厳しいかな、と思いました。」という感じでいかがでしょう。諸々よろしくお願いいたします。

*その後本件の設計者選びは難航。「建築設計競技」へとつながる。

           

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