第2章 品薄ならば掘り起こす。定石通りの現地移住

(5)「片瀬山 本格探索開始」

土地というものは住んでみ初めて分かることが意外と多い。どんなに一生懸命物件見学に日参しようとも、そこに一日中いることはできない。「日当たり」を土地選定の条件にするクライアントは少なくないまず土地探し等というものはじっくり進めるに限る。


「今朝入った物件です!」・・という物件をすぐに買うにはリスク調査(「問題その2:不動産の安全性」を参照)を一切放棄する必要がある。

「これを逃すと二度と出ないお買い得物件です!」・・そんなものはいくらでも次から次と出てくるし、考えようによってはそれ以上の物件もごろごろ出てくる。だいたいこうした物件に限って「二度と出ないお買い得」部分の根拠説明が平気で無かったりする。

物件絞り込みまでは【じっくり】。これが不動産探しの基本中の基本である。間違っても勢いで買ってはいけない。

しかし、「買う」という意志決定以降は急ぐ必要がある。良い物件ほど競争相手が多く、こちらが買いに動くとそのことを営業マンは相手方へのサービストークに活用するのが常なので、ここのシフトチェインジはとても難しく、重要なのである。

でも・・。そんなことを百も承知で、アース・デザインのコンサルティングによってセミプロのレベルまでの知識が蓄積されたクライアントが・・。それでも迷うのが不動産なのである。

ポイントを一気読みしたい方はこちらをクリック

平成16年12月

齊藤→Yo様
新居の方は落ち着かれましたか?
さて、第2ステップですが、早速以前、調査した土地から順次所有者にコンタクトを取っていこうと思います。片瀬山の登記簿謄本、拝借できればと思います。また、指し値についてもご指示をお願いします。
Yo様→齊藤
片瀬山の生活は、なかなか感動的です。朝昼晩、窓の外を眺めては海と空の色を楽しんでます。とはいえ、借家生活には一刻も早く決別し、理想の土地を見つけたいものです。
第2ステップ、楽しみです。資料等、お渡ししたいと思いますが、すいません、明日から休暇をとる予定で、Xmas前まで10日ほど海外逃亡してまいります。23には戻りますので、改めて連絡させていただきたいと存じます
齊藤→Yo様
>朝昼晩、窓の外を眺めては海と空の色を楽しんでます。
 そうですね。実地生活にはよいところがいっぱいあります。例えば齊藤はこの家をいじる場合には「西からの風」を重視した設計を心がけようと思います。そんなヒントは現地にしかないので、是非、そういうメモなど、作っていくと素晴らしい「設計条件」の蓄積になると思います。
まあ、まずはお休みということで、相手も年末年始の連絡はいやがるでしょうから、本格的には1月中旬くらいの動き出しで良いと思います。お気を付けて!

平成17年01月

Yo様→齊藤
藤沢生活は、なかなかに楽しく越してよかったです。先日の土地は、場所がわかりそうでしょうか?まぁ、高くて手が出ませんが・・3分割してくれればいけそうなんですけどね(^^;
散歩していたら、片瀬山5丁目の突端、湘南白百合のすぐ西側脇の更地に、50〜80坪くらいで四区画、事業計画がでておりました。海と江ノ島、富士山もまる見えです。これは、建売でしょうかね・・・
お忙しい中恐縮ですが、なにか、情報がありましたらお知らせいただけたら幸いです。よろしくお願いいたします。
齊藤→Yo様
お世話になります。
>5丁目突端
 レインズでは情報が入りません。最近の情報は10月22日に公開されたものですが、こちらは弊社サイトにもテキストベースで情報は公開済みです(藤沢市片瀬山5-×-×)。住所はこれではないですよね? もしもこれであれば至急、チラシを取得しますのでご指示をお願いします。
>以前から懸案の5丁目
 片瀬山の情報はとても閉鎖的に動いている感じがします。よって、現時点でもっとも効果があると思われる宅地探索方法は投げ込みと登記簿調査でしょう。
 ご指示をいただければ紛失している5丁目の公図と登記簿、早急に再取得に行きますので、ご検討下さい。上記完了時点で一度、方針打合せをしましょうか?
Yo様→齊藤
>5丁目突端もしもこれであれば至急、チラシを取得しますのでご指示をお願いします。
住所、再確認してきます。ありがとうございます。
>ご指示をいただければ紛失している5丁目の公図と登記簿、早急に再取得に行きますので、ご検討下さい。
すいません出てこないものがいくつかありまして・・大変恐れ入りますが再取得、お願いいたします。申し訳ありません。
>上記完了時点で一度、方針打合せをしましょうか?
ぜひ、お願いいたします。週末は、いかがなご予定ですか? よろしかったら、一度片瀬山にお越しくださいませ。
齊藤→Yo様
登記簿調査ですが、本日藤沢にて取得しました。二つの敷地が絞り込めず、3通取ったのですが、一つだけ電話番号まで調べられました。
 なお、もう一つの畑に面する宅地の場所が特定できず、調べられません。新しいオーダーに併せてご指示をいただければと思います。よろしくお願いします。
Yo様→齊藤
登記簿の件、お手数をおかけいたしました。以後気をつけます。
>なお、もう一つの畑に面する宅地の場所が特定できず、調べられません。
番地を調べてきます。
齊藤→Yo様・Su建築士
お世話になります。本日の打ち合わせ内容、以下の通り整理致しますのでご確認下さい。
  • 交渉優先順位の高い宅地
    • 現状の交渉宅地候補として、「1548-×」及び「1548-×」を確認。
    • 優先順位は「1548-×」>「1548-×」。
    • この宅地については、既に登記簿調査が以前に完了しており、所有関係等は明確。
    • ただし、両方とも崖を含む宅地であるため、Su建築士に近々の擁壁費用概算を相談したい。
    • なお、両者の平坦部分面積については本日、現地にてメジャー測量済。
    • また、調査候補として「1億円コース」と「M地所扱い」を確認。
    • 「1億円コース」については登記簿調査(所有者確認)。
  • 交渉予備軍拾い出し
    • Yoさんに現地踏査の頻度を上げていただく。
    • この中の対応は二通りに考える。
    • なお、交渉優先順位については順次入れ替えを行っていく。
    • また、地の利を生かして、近接店舗からの情報や訃報についても足がかりにしていく。
    • (1)空きや or 空き地
    • これまで同様のアプローチを行う。
    • (2)居住中
    • 投げ込みの名称をアース・デザインとして、具体的に数字まで提示する。
    • なお、新しい住戸でも債務状況等、家庭の事情は分からないのでロケーション優先で積極的な物件探しを行うことを確認。
      → ただし、数字は総額がよいか坪単価で行くかは検討しながら進みましょう。
    • Yoさんには本日提出の上記ひな形二通りの校正をお願いした。
    • アース・デザインにて上記物件調査を整理するための住宅地図を作成、情報の共有化を図る。
齊藤→Su建築士
お世話になります。Yoさんの交渉候補宅地がふたつでてきました。実はこの宅地はYoさんのマンション売却以前から狙っていたものなのですが、両方とも崖を含みます。
 一度、齊藤がSu建築士を現地にご案内致しますので、
  1. 擁壁の必要性 ・・地盤は分譲当時からのものと推測され、目視の状況では安定が認められます。
  2. 必要な場合の概算費用
    ・・費用を差し引いて不動産の購入交渉を致します。
のアドバイスをお願いしたいと思います。  日程を調整できればと思いますのでメールかお電話をいただければと思います。よろしくお願いします。
齊藤→Yo様
お世話になります。本日Su建築士にご足労いただき、例の土地見てきました。結論から言えば、擁壁のある方もない方も、なんら問題はないということです。
 先日の優先順位にて(奥から)、アプローチ開始してもよろしいでしょうか? ご指示をお願い致します。
齊藤→Yo様
お世話になります。了解しました。同封書面の原案もお願いします。
 「即、金額」というやり方も、「調査をご了解下さい」というやり方も一長一短です。後者であれば、融資額と関係なく売却意志が確認できるので(すっぽかしもありますが)、同封原案のみ先行して頂く手もあります。あと、1丁目の場所(1億円コース)、住宅地図にマークしてfaxいただけますか?
Yo様→齊藤
ありがとうございます。そうですか。買えるわけでもないのに、安心しました(^^;
私のほうで、融資の上限の確認がまだできてません。すみません。それがわかり次第、即スタート、ということに。ありがとうございました。急ぎます。

平成17年02月

齊藤→Yo様
片瀬山、最新の相場調査を行いました。なお、今回、特に1丁目と5丁目ということですので、この部分別調査としました。値付けの参考にしてください。売り主にこのデータを提示するかどうかも含めて、また、意見交換しましょう。
Yo様→齊藤
もろもろありがとうございます。まだ見られていませんので、後ほど(明日?)連絡いたします。すいません、ちょっと追われてて(^^;
Yo様→齊藤
融資の話を銀行としてまいりました。結論から申しますと、先日話していたような額は十分現実的な額ということで、土地と建物の間の融通はあるとして、総額で8000万円くらいなら問題ない範囲でした。土地で5000万程度、上モノに2500〜3000程度、というのが目安でしょうか。
五丁目の例の二箇所を先ほど見てきました。いただいた相場表によれば、80〜90、行って100の間で収まれば成功かな。ということで、当初の予定通り、1548-×の方からアプローチをお願いします。第二希望は、1548-×で変わりありません。投げ込み文、ご用意いただいたもので訂正の箇所はございませんので、このままで結構です。ありがとうございます。
 当方の所在地、電話番号は×-× 藤沢市片瀬山1-×-×です。金額の提示、不提示はどうしましょうか。電話いたします。よろしくお願いいたします。
齊藤→Yo様
お世話になります。以下、本日の電話打合せ内容の確認です。
  • Ku様
    5000万(坪90万円)から話を始めます。結論出次第、ご連絡致します。
  • 投げ込み
    氏名の記載について奥様とご相談頂きます。
    *郵送についてはあった方がよいでしょう。
  • 齊藤経歴書
    添付ファイルをお使い下さい。
  • 第二希望
    Ku様の対応次第で再度協議致します。
  • 1億円
    明日、登記簿調査を行います。併せて西側空地についても調査します。
齊藤→Yo様
振られました。ちょっとバブル相場が抜けない方のようです。概要は以下の通りです。

K:売却は考えている。
S:相場をきちんと調査した上で、売り主、買い主双方に利益のある形を作りたい。ただ、当方の考え方は平ら地に対する坪単価計算。
K:いくらくらいで考えているの?
S:過去10年くらいの相場から言えば80万円くらいかと思うので、90万円から話を始めたいと思っている。
K:相場は知っているが、眺望が良いし、前にいい話もあった。その数字では話にならない。
S:ご存じのように土地は下がっているので・・。あの土地は眺望という観点から相場よりも高額な処分を希望しているのか?
K:そう考えている。こちらの希望価格は教えられないが、その「数倍」。難しいね。

以上です。
 共有者から当たるという手もありますが、どのようにしましょうか?

  1. 本件土地の共有者宛、資料を郵送する。
  2. もう一方の土地所有者宛、資料を郵送する。
*あるいは両方、東京なので行ってみるという方法もあります。

メールにてご指示をお願いします。

齊藤→Yo様 
お世話になります。登記簿調査完了しました。結局土地が別れていて5通、950円×5=4750円となりました。順次ご報告致します。
  • 一億円コース
    • 所有者は文京区のT様です。
    • 昭和46年に売買で取得。
    • ××平米(112坪)です。
    • 電話は分かりません。債務はありません。本当に一億円かもしれません。:笑
    • 借地の提案はあり得るかもしれません。
  • がけ
    • 所有者は藤沢市大庭のKa様です。
    • 昭和49年に一部を売買で取得、翌年に全体に買い増ししています。
    • この時点での抵当権等が見あたらないので、キャッシュで購入。
    • その後、54年に3千万円の根抵当権を設定、56年に共担5千万円に組み替え、63年に1億の追加融資です。
    • いずれも小切手債権なので会社経営者の運転資金という推論が可能でしょう。
    • ××平米(350.24坪)です(全体で)。
    • 電話は分かりません。
    • 抵当権はそのままなので1億5千万円の債務があります(確定額は勿論不明)。
    • 債務超過にはなっていませんので、これも動いてみないと内容が分かりません。
    • 都市計画図の上からは単に風致が入っているだけで一低専なので、建物は建つはずです(風致の指導で採算があわないという話はある)。
    • もしかすると建築協定か何かで規制があるのかもしれません。
    • 実は可能性の大きい土地かもしれません。
Su建築士→齊藤
大分前にわかっていたのですが、取り紛れて連絡が遅くなって済みません。片瀬山の都市計画道路はトンネルで抜ける計画です。
齊藤→Su建築士
お世話になります。どうもありがとうございます。Yoさんに転送します。
齊藤→Yo様
お世話になります。あの後、藤沢市役所に強いSu建築士に調査依頼していました。以下の通りなので・・もしかすると都市計画道路隣接は好条件下もしれません(排気口だけよければ・・Su建築士と齊藤なら予測できるかもしれません。:笑)。
Yo様→齊藤
非常な仕事量で昼夜というか夏冬というかすべてがひっくり返っております(^^;
トンネルですか〜! それで、今の計画地が公園にでもなれば町の魅力はさらに増えるなー。っていうか、今借りてる家、売ってくれないかなぁ・・という感じです(^^; 
 すばらしい情報をありがとうございました。送らなくちゃいけないもの、送らなくては・・。

平成17年03月

Yo様→齊藤
先ほど、今朝入っていたチラシをファックスさせていただきました。二階から海見え、ということで、早速現地を見てまいりました。道路からは、どんな風に海が見えるのかわからないので、中を見てはみたい、と思いました。しかし、先日の計画道路の件を伺っていらい、現在住んでいるこの場所、片瀬山1-×-×を売ってもらう、という可能性を考えたりしております。80坪近いので、価格は厳しいかも知れませんが、売却の打診というのは借りて住んでいる現在、避けたほうがいいのでしょうか? どうお考えになりますか?
 あと、五丁目周辺でいくつか気になるポイントを見てきました。黒丸の×番周辺(現在駐車場らしい)×-×(空き地)、×-×(居住中だけど、いい場所)、黒丸の×番周辺×-×(空き地)、×-×(目の前に小山があるが、上ると一望) また連絡させていただきます。よろしくお願いいたします。
齊藤→Yo様
お世話になります。本日は打合せ・来客が立て込み、失礼しました。物件は明日、確認します。内見も申し込もうと思いますが、いつが可能でしょうか? また、購入意思確認をされた場合、いくらくらいでの購入をご検討でしょうか? 併せてご指示をお願いします。
>片瀬山1-×-×を売ってもらう・・打診
 特に住んでいる方から購入申し込みを受けても貸主が不快に感じることはないでしょう。「とても気に入ったので・・」という枕詞(笑)がつけばOKだと思います。ただ、この場合にも(1)いくらで(2)どんな形態でという部分は固めておく必要があると思います。いずれにせよ打診の前に打合せをしましょう。
>5丁目・・
 申し訳ありません。ご指示が良く理解できないのでこの点についても併せて打合せをお願いします。 
Yo様→齊藤
お世話になります。
>また、購入意思確認をされた場合、いくらくらいでの購入をご検討でしょうか?
内見は、今日でも大丈夫ですかね? だめなら来週末(土日)でもかまいません。
 金額は、眺望を確認してから・・・という感じなのですが、現在、坪87万くらいなので、80万くらいになるといいなぁ、とは思いますが。
現在居住中の土地は、大雑把に広さを測ってみます。80坪くらいはありそうです。5000万円台では無理かなぁ・・相談させてください。
あと、すいません、五丁目のは、公図(というのでしたっけ?)の番号です。どんな土地なのか、登記簿をとって素性を調査、と思ったのですが、いっぺんにいろいろしても仕方ないですね。なのでまた状況が変わったときにでも。
Yo様→齊藤
その後、あちこち歩き回っておりますが、昨日、一丁目の超絶景ポイントの空き地(畑)に「地質調査します」の張り紙が・・・これは、宅地として開発される可能性があるのでしょうか?
(公図での番号、×-×/×-×)
ここに建てられれば、もう、これ以上ないくらいの眺望ポイントになります。
半分は傾斜地ですが(安く買える??)、可能性があるなら早々に名乗りを上げたく連絡いたしました。業者の看板と、ポイントの様子を写真で送りますので、なにか情報があれば教えてくださいませ。
齊藤→Yo様
お世話になります。絶景ポイントについて人的提案です。実は最近アース・デザインの業務委託となったお客様で、やはり片瀬山限定の方がいらっしゃいます。もしもよろしければ、今回、この土地については連携をされてはいかがでしょうか?
 この近辺の土地は所有者が1名で、大規模に所有していることも登記簿から確認できています。相手方の立場で考えれば、「いっぱい買える」というのは大きな加点要因ではないでしょうか?
 そういう意味からも、是非、分割ブログ http://bunkatu.earth-d.net/ の活用もご検討下さい(読むの大変ですけど・・:笑)。よろしくお願いします。

平成17年04月

Yo様→齊藤
アドバイスありがとうございます。ブログ、読んで見て検討してみます。
ブログに公開することで、競争率が上がる、という可能性もあったりするのかな??
その片瀬山限定の方も海見え希望でしょうか??
齊藤→Yo様
お世話になります。
>ブログに公開することで、競争率が上がる・・
 なるほど! そういう観点もありますね。確かにあり得ますが、差し引きでしょう。
>その片瀬山限定の方も海見え希望でしょうか??
 特にそれはありません。今も一カ所検討中ですが、全然海は見えない土地です。でも人間、見えるとなれば、ちょっとでも良い場所をという気持ちは出るかもしれません。ただ、分割ブログに関してはYoさんが発起人ですから、最初に好きな場所を取れます。
 勿論、その中でもめ出すと、経済原則に則って多く支払える人の発言権が大きくなると言うような話はあり得るでしょうが、この部分も話し合いです。
 いきなり同一土地に他者が提案は出来ないようにはしてあります。
Yo様→齊藤
Su建築士の事務所のKi建築士より以下のような返信をいただきました。
昨日教えてくださった片瀬山限定の方は、この物件はご存じなのでしょうか??
Ki建築士→Yo様
土地の写真を拝見しました。陽あたりの良さそうな場所ですね。現在、Su建築士は4/8金まで台湾に出張中で、すぐに同行することができません。地質調査をしている様子だと、どこかの手がついている可能性がありますが、この土地の地質調査会社は知り合いなのであたってみようかと思います。2〜3日お待ち下さい。Yoさんの方で地主さんの見当はついているのでしょうか?
齊藤→Yo様
>Ki建築士・・
 ダイレクトに業者に当たるのは得策ではないと思います。この部分は同報で別メールにします。
>片瀬山限定の方はご存じ?
 この方も片瀬山の周辺に賃貸で居住され、始終団地内を探索しています。多分、ご存じかと思いますし、看板があれば時間の問題でしょう。 
Yo様→齊藤 
ブログへのアップの仕方(内容)とこの物件に関する今後の進め方を直接お会いして相談させていただきたいのですが、近々お時間いただける日ありますか?
いったん動き出すと、急ですね(^^;どうなるかわからない土地ですけれども、ここなら立地的には文句なし、です。
齊藤→Ki建築士
お世話になります。今後のこともあるのでお願いのメールです。
 今回、YoさんからKi建築士に土地照会(地質会社ルート)のご依頼があったと思います。Ki建築士はご厚意にて、感触を旧知の地質会社から聞き出して頂いたわけですが、今後はそうしたお話はアース・デザインと相談の上でお進めいただくようにお願いします。
  ・・というのは、地質会社が悪気無く、むしろ気を利かせて不動産業者等にYoさんの情報やY総研にお客様がいるという情報を出したりすると、その先がややこしくなるからです。よろしくお願いいたします。 
Ki建築士→齊藤
お世話になります。Y総研のKiです。今回のことは、こちらの勇み足で、ご心配をおかけしました。すみませんでした。一応、地質調査会社には「所員が看板をみた」という設定でお話をしたのですが、今後は斉藤さんにご相談してから対処するように配慮します。とり急ぎ、お詫びにて失礼いたします。
Ki建築士→齊藤
お世話になります。Y総研のKiです。今回のことは、こちらの勇み足で、ご心配をおかけしました。すみませんでした。一応、地質調査会社には「所員が看板をみた」という設定でお話をしたのですが、今後は斉藤さんにご相談してから対処するように配慮します。とり急ぎ、お詫びにて失礼いたします。
齊藤→Ki建築士
お世話になります。いえいえ、お詫びいただくようなことではありません。
>「所員が看板をみた」という設定でお話を・・
 笑:完璧な設定です。むしろ、今後はこちらからそういうことをお願いするケースもあると思いますので、その時はよろしくお願いしますね。
>相談してから対処するように配慮
 クライアントのことを一生懸命に考えていると、私の方にも言えることなので、お互いに連絡を取りながら進めて行きましょう!  今後ともよろしくお願いします。
齊藤→Yo様
お世話になります。見学申し込みの件、明日は先方業者が休みなので、日程調整は明後日以降になります。15日はアース・デザインのスケジュールもやや立て込んでいます。よって、先にYoさんと私の日程調整をしたいと思います。

<物件見学:午前10時>

  • 現地にてバルコニーからの眺望を確認。
  • Yoさんから「もう少し建物(床)を高くすれば、水平線が見える」と要望。
  • 齊藤から、本地区には建築協定があるので設計との調整が必要とアドバイス。
  • また、価格的に安い物件なので決断は急ぐ必要があると助言(坪単価80万円を切る物件+眺望より判断)。
  • 場合によっては今日明日でSu建築士に現地見学依頼を出してはどうか?
  • 齊藤は打合せのため新横浜へ、Yoさんは引き続きSu建築士と連絡をとる・・。
<物件見学2:午後7時>
  • Yoさんより電話連絡、Su建築士が当日の申し入れにもかかわらず対応してもらえるとのこと。
  • 相手方業者に売主調整を打診、了解。
  • 横浜方面にて打合せ中の齊藤も、中座にて午後7時頃現地合流。
  • Yoさん、昼間とは違った、夜景に再度感激。
  • ただし、眺望線上にある空き地については計画が未定で不確定要因。
  • 上記を考慮しても購入方針に揺るぎがないため、ノーリスクによる物件保全を申し入れ。
  • 翌18日午後3時までという条件にて応諾取り付け。
<打合せ:午後8時〜>
  • 引き続き方針ミーティング。
  • 早速Su建築士から回避策やアイデアの提案。
  • ここに来てYoさんから「他の土地という選択肢は本当に無いのか・・」という疑問提起。
  • 当面考えられる対応として、(1)現借家の売却意向の確認、(2)対象地権利関係リスク調査によって判断することを齊藤から提案。
  • 翌日午後3時までを厳守条件に、齊藤が(1)(2)を調査、午前中にYoさんと電話打合せにて最終決定を行うと確認。
齊藤→Yo様
本日はお疲れ様でした。天柳、どうもありがとうございました。明日、頑張りましょう。
 なお、ご紹介頂いたマンション売却のご友人の件ですが、一度、アース・デザインのHP http://www.earth-d.jp/ をご覧いただくのがよいかと思います。よろしければご案内下さい。

<登記簿調査:午前9時>

  • (1)の調査によって、現在の借家を購入するには5800万円が最低ラインであろうと推測。
  • また、(2)によって、当該地周辺の権利関係が極めて良好であることを確認。

<打合せ:午前10時〜3時>

  • Yoさんより、「率直に迷い始めている」旨の連絡
  • また当日はYoさんは自宅待機の予定も、決定が出来なかったため奥様の病院に同行、その後、約束の午後3時まで病院内ということもあって連絡が付かない状況となった。

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第2章:土地購入編(6)「礼を尽くし、正直者が報われる」
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